松山市の新築賃貸物件多すぎる。

新築物件は必要か？

賃貸業界で勤めてきてここ数年の新築物件の数は異常だと感じる。

統計とか詳しいわけではないが、松山市は東京のような都心でもなければ、沖縄のようなリゾート地でもない。

四国で言うと少し都会で住みやすいとは感じる。人口は日本同様減っているのだ。

人口が減るのに家が建つマンションが増えると言うのは凄く疑問視する部分であるし必要とされてない賃貸物件が建ち続けているように感じる。

埋まらない新築物件

5年くらい前までは、新築と言えば建つ前に満室、営業などしなくても満室になっていたのだ。

ここ１，２年は新築でも満室にならない。最終的に賃料見直しなどを経てやっと満室になるケースが多くなってきている。

これは、場所が悪い物件等ではなく、中心部も同じです。

想定の家賃金額、初期費用が下がった新築物件は後をたたないのです。

なぜ新築物件を建てるの？

お金のあるオーナー様であれば、節税面がお大きいです。

専門家ではないので詳しくは書きませんが、現金でもっているよりも相続税等が節税できるそうです。

「土地をほったらかしにしてももったいない」「投資をしたい」など様々な考えもあるかと思いますし、一般的に不動産の利回りは他の投資よりも高いです。

そこが魅力になっています。

また、建てる提案をする営業マンの提案も上手いのかもしれませんね。

建てる際に気をつけること

結論から言うと、建てるのは自由ですので、否定はしません。

しかし、折角築いてきた財産がパーにならないように以下のことを気をつけて下さい。

想定賃料は正しいか。

満室の利回りや、想定賃料などはあまり役に立ちません。

賃貸していると、建てたりする営業マンの方に「◯◯円くらいでかせますか？」とよく聞かれますがほとんどが高いと感じます。

ということはその家賃から下になることはあっても上になることはほぼありません。

また、建てる営業マン、賃貸の営業マンは全く別です。建てる営業マンと話をする機会もありましたが、賃貸に対する知識があるとは思えません。

もしかしたら、昔賃貸していましたという人がいるかもいれませんが今と昔は大きく違います。

建てる前に「間取り、賃料、場所」など賃貸の窓口で聞いてみることをおすすめします。

また、聞かれる際は、実際に接客をする営業マンへ聞くのがオススメです。

その他の経費も計算できているか。

賃貸経営は家賃が入って来るだけではありません。修繕にかかる費用、家賃滞納リスク、業者に払う広告料など契約する際にもお金がかかってきます。

お金をかけないと仲介業者も中々客付けしてくれません。

建てる際にお世話になった業者が不動産賃貸仲介業社でなければお願いしても中々埋まりません。

建てる営業マンと賃貸営業は全く別物だからです。

建てる提案した営業マン「新築でなぜ埋まらないの」

賃貸営業マン「新築でも埋まらないものは埋まらない」

このような意識の違いはあります。

まとめ

松山市の賃貸経営はうまくいっている人もいれば苦戦している人も非常に多いです。

但し、やり方が間違っていなければ良い投資にもなるでしょう。

賃貸営業をしていた観点から言わせて頂くと一番満室になりやすいのは「マイナスがない物件」です。

よくある失敗

建てれるから立てた・・・道が狭く車がギリギリ入る（入るか入らないかが問題ではなく入れにくいのは駄目）

収益を考え部屋を狭くして部屋数を増やした・・・狭い部屋で数年後家賃がどんどん下がる

などなど数えればキリがありませんが、自分であればその物件に住むか、周りの安い古くなった時に間取りで対抗出来るかなど、様々な視点から考えて物件を建てて頂きたいです。

マイナスが少ない物件を建てている家主様は新築の入居者が出られた後に家賃UPに出来た家主様もいらっしゃいました。

よく考えて不動産投資に望みましょう。

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